Theo thời gian, Chính phủ ban hành danh mục chi tiết về các ngành và khu vực đầu tư có phép được khuyến khích, từ đó đặt ra các yêu cầu điều kiện tiên quyết mà các nhà đầu tư cần phải tuân thủ để được hưởng ưu đãi và lợi ích đầu tư nhất định. Luật đầu tư mới, nói chung chỉ đặt ra những khu vực hoặc vùng ngành được cho phép khuyến khích đầu tư.
Sự khích lệ đầu tư và phạm vi (ví dụ như miễn thuế hoặc giảm, miễn tiền đất) được điều chỉnh bởi quy định cụ thể về thuế, đất đai và một số các quy định cụ thể khác.
Việt Nam và Italia đã ký kết Hiệp định Khuyến khích và Bảo hộ Đầu tư từ ngày 18/05/1990, được cho là khá sớm so với các quốc gia khác.
Trong một số lĩnh vực khác cũng do Chính phủ đưa ra, thì đầu tư nước ngoài sẽ không được cấp phép hoặc chỉ được cấp phép theo điều kiện đặc biệt . Theo danh sách Các lĩnh vực đầu tư có điều kiện , thì có một số điều kiện đặc biệt được dành cho: truyền hình , sản xuất và xuất bản các sản phẩm văn hóa, viễn thông và giao thông vận tải , sản xuất thuốc lá , khám phá và chế biến tài nguyên thiên nhiên , kinh doanh bất động sản, giáo dục , dịch vụ y tế , phân phối.
Những điều kiện này có thể mang hình thức của một số yêu cầu đối với việc thành lập công ty , phạm vi hoạt động cho các dự án , cơ cấu sở hữu trong và ngoài nước, hình thức áp dụng và loại thực thể pháp lý có sẵn cho các dự án đầu tư . Một số điều kiện kinh doanh chủ yếu phụ thuộc vào sự nhượng bộ và chính sách quốc tế của Việt Nam, mở cửa đối với thị trường các nhà đầu tư nước ngoài trong một số lĩnh vực nhạy cảm.
Đầu tư nước ngoài chỉ được cấp phép hoạt động dựa trên sự hợp tác theo hợp đồng hoặc liên doanh trong các lĩnh vực: dịch vụ viễn thông, vận chuyển trong nước và quốc tế, báo chí và xuất bản, mạng lưới phát thanh và truyền hình.
Đầu tư nước ngoài chỉ được cấp phép hoạt động dựa trên sự hợp tác theo hợp đồng hoặc liên doanh trong các lĩnh vực: dầu khí , khai thác mỏ và chế biến khoáng sản hiếm, vận tải hàng không, vận tải đường sắt và đường biển, vận tải xe bus, xây dựng cảng biển và sân bay (không bao gồm dự án đầu tư như BOT , BTO, BT ), vận tải biển , du lịch, dịch vụ tư vấn (Trừ các dịch vụ tư vấn kỹ thuật).
Đầu tư nước ngoài trong chế biến và phát triển nguyên liệu trong các lĩnh vực: sản xuất, chế biến sữa, sản xuất các loại dầu và mía, chế biến gỗ ( Không bao gồm dự án đầu tư liên quan đến gỗ nhập khẩu ) .
Dự án đầu tư xuất nhập khẩu, phân phối trong nước, thủy lợi và các dự án phát triển biển là các dự án được đưa ra và chờ đợi sự chấp thuận từ phía Thủ tướng Chính phủ.
Đầu tư nước ngoài sẽ bị ngăn cấm nếu nó đe dọa đến nền An ninh Quốc phòng và lợi ích công cộng, gây thiệt hại đến các di tích lịch sử, văn hóa, phong tục tập quán Việt Nam, gây thiệt hại đến môi trường sinh thái, sử dụng chất thải độc hại nhập khẩu, sản xuất hoặc sử dụng các chất độc hại bị cấm theo Quy định Quốc tế.
Một số lĩnh vực được khuyến khích đầu tư và hạn chế đầu tư vào Việt Nam
Chính phủ Việt Nam khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào các lĩnh vực sau đây :
- Sản xuất nguyên vật liệu mới, năng lượng mới , sản xuất sản phẩm công nghệ cao, công nghệ sinh học , công nghệ thông tin và chế tạo cơ khí.
- Chăn nuôi và trồng trọt, chế biến nông- lâm- thủy sản, sản xuất muối, tạo giống cây trồng mới , vật nuôi mới .
- Sử dụng công nghệ cao và kỹ thuật tiên tiến, bảo vệ môi trường sinh thái, nghiên cứu và phát triển các công nghệ cao.
- Các ngành công nghiệp lao động chuyên sâu.
- Xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng và các dự án công nghiệp quy mô lớn.
- Phát triển sự nghiệp giáo dục, đào tạo, y tế, thể thao, giáo dục thể chất và văn hóa Việt Nam.
- Phát triển các ngành nghề thủ công khu vực truyền thống.